首页 > 智慧旅游 > 正文

旅游小镇大热后挑战生变:谁将存活,谁又将提前退场?

2018-01-12 09:28:54  来源:执惠

摘要:如果依然坚持用地产的开发逻辑来运作特色小镇,没有从根本上去建立产业运营的发展战略,没有足够的资本为未来产业运营做支撑,这部分开发商将不得不提前退场。
关键词: 旅游小镇
\
  在已公布的两批特色小镇名单共400多个小镇中,以旅游文化为主题的的小镇占比超一半,成为目前特色小镇的主体。
 
  景鉴智库创始人、首席分析师周鸣岐认为,如果从特色小镇的核心要求——必须有特色产业支撑的角度来看,旅游文化类小镇目前还没看到非常成功的案例,多是以旅游作为噱头来做房地产开发的套路。它们很可能成为一堆堆的烂尾楼盘,至多成为旅游综合体,离特色小镇的目标很远。
 
  在他看来,区位、人才、技术、市场、资源以及上下游产业链要求等因素,使得特色产业的打造并不容易,相比之下旅游的概念比较宽泛,很多小镇的打造都可将旅游作为指向或承载体,旅游小镇的打造更为容易,这是旅游小镇大热的一大因素。
 
  在对现有旅游小镇进行评析时,周鸣岐表示“同质化非常严重,问题重重”。
 
  执惠创始人刘照慧表示,特色小镇本意是助力解决城乡二元化、产业结构不合理等问题,但相关政策出台后的落地有走偏迹象,诸如旅游小镇普遍存在运营能力、人才、资本等的欠缺,加上文化挖掘不够、与年轻消费者群体消费脱节等一系列问题。同时在消费需求升级、房地产商对既有模式突破诉求的主客观因素助推下,房地产商成为旅游小镇建设的一大主体,避免房地产化需加以重视。
 
  执惠梳理发现,在住建部办公厅《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》中提到“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3”,同时提到“房地产为单一产业的不推荐”。
 
  过去两年中,在政策和资本加持下,旅游小镇体量剧增,房地产化争议、开发运营矛盾凸显也相随左右。
 
  不得不面对的现实是,在消费需求升级撕开的更大市场空间里,旅游小镇谁将存活,谁又将提前退场?
 
  100个到300个文化节点打造出一个旅游小镇的价值
 
  执惠梳理已有信息发现,目前旅游小镇的开发运营存在的主要问题包括:缺乏旅游规划,开发处于无序状态,或有规划,但规划水平较低,实操性不强,导致开发项目雷同;旅游产品较为单一,可持续性不够,产品老化、同质化现象较为严重,满足不了消费升级需求;发展机制不够完善,融资渠道较为单一,后续开发、更新迭代跟不上等。
 
  绿维文旅集团董事长、绿维文旅城镇规划设计院院长林峰表示,对任何一个旅游产业而言,综合型开发形成综合消费能力是旅游消费“搬运”实现的核心结构,不是门票的概念,而是“旅游吸引核”。
 
  他更多地将旅游小镇视为一个“景区”的概念,意味着要打造出景点和旅游接待能力,以及旅游线结构。多样化、多层次的业态和产品要求下,旅游小镇需要充分挖掘地域性特色和差异化特色,以及面向更大区域发展和辐射半径的特色,形成独特吸引力和独特吸引核。林峰说,一个旅游小镇的辐射范围只有一个县域和地区是不够的,要在省域里形成它的价值。
 
  他认为,旅游小镇的开发必须是综合开发,只开发一个酒店没有用,只开发一个观光景区也没有用,还得开发商街。而光有商街也不行,还需要有差异化、地方化和特色化。特色化还需要中高低不同层面,不同层次都要有接待和分层次的能力,最后形成对本地人、外地人,对本省人、外国人差异化的消费结构。比如本地人更关注吃、喝、娱乐,对纪念品和客栈等诉求不大,客栈多是满足非本地人的需求。
 
  在林峰提供的旅游小镇的理想模型中,包括十二个景点、十条主题街区、中央公园、十大广场、客栈民宿集群、分散式社区、分散式学校医院城市商业、智慧化城市管理。
 
  这个模型中,旅游小镇的区域中心是中央公园,其他圈层依次是公共服务圈层、居住圈层、外围村落,步行商业轴线将节点广场与这些圈层予以连接。运营逻辑是游线引导动线、观光带动商业、休闲支撑度假、人气引爆地产。
 
  林峰告诉执惠,任何一个旅游小镇都要有大量的文化节点,这些文化节点一定是和商业点相结合、和广场相结合、和景点相结合构成动线关系,每一个动线关系一定跟土地价值、房地产有效结合,这才是我们真正要的小镇设计。
 
  他说,每一个文化节点不是文化的简单添加,不是做没有文化价值的空间,而是要用文化去塑造这些内容,100个到300个文化节点才能构成一座旅游小镇丰富的文化内容,打造出一个旅游小镇的价值。
 
  周鸣岐对执惠表示,差异化、精致化是旅游小镇未来的发展方向,简单复制无亮点的小镇无疑将被市场所淘汰。有些地区的小镇基于项目成本的考虑可能无法做到尽善尽美,但至少应该有亮点,有核心吸引点,成为吸引游客前来游玩的理由。这种亮点应该是有创造性的,不仅仅是单纯的自然物,是旅游人的智慧与自然美景有机结合的东西。
 
  他认为,旅游小镇综合性的业态至少要能满足游客至少两到三天的短时短途休闲度假需求,适应周边城市游客周末游玩,这样淡旺季和假日经济不会太明显,也较易回收成本,相信今后这类适应市场需求的项目会越来越多。
 
  领易咨询总经理邹毅在去年12月的一篇文章中也提出,特色小镇是新型精品镇。特色小镇追求“小而美”,需改变单纯求大思维,特色小镇的小尺度、近距离、微景观是其发展的优势。应在小而特、小而优、小而美、小而精上多下功夫,从追求规模到追求质量转变,才能探索出更广阔的前景。
 
  坚持地产开发逻辑的开发商将提前退场
 
  在上述去年12月的文章中,邹毅提出,后城镇化、消费升级和房地产商转型需求推动特色小镇发展。特色小镇未来发展有7大趋势,其中 “以文化旅游为主要产业的特色旅游小镇”将是特色小镇进行突破的最有前景的产业方向之一。
 
  这个过程中,房地产商依然是绕不过的关键群体。
 
  林峰表示,拿地做旅游,然后用地产的利润投入到一部分旅游产品中,形成了旅游产业发展的核心主线。
 
  在他看来,旅游、消费和不动产经营是相互结合的,是非常正常的发展模式,旅游小镇的开发更是逃避不了这样一种结构。科学的土地开发、房地产开发与产业经营之间融合,多个产业主体共同参与旅游小镇开发,形成区域综合经营开发的架构。在区域综合开发架构中,就要包含旅游地产的开发,以及这一相关产业的经营开发,比如旅游景区经营开发,休闲项目开发等,这些是相互结合的。
 
  不过,这也取决于房地产商的真实意图。
 
  周鸣岐认为,从消费升级的角度来看,游客的产品的需求和对品质的要求都在不断提升,这使得旅游小镇的开发运营方必须聚拢整合各方面资源,在开发前期就给项目设计好具有实际可行性的商业模式,一整套解决方案,和详尽严谨的测算分析。项目配比一定的房地产和建设用地指标可以是平衡收支的一个手段,但如果成了目的,造一堆堆房地产鬼镇,那从未来发展来看一定是个多方都输的模式。从市场发展角度来说,打造文旅小镇一个非常复杂的、跨越多个行业和专业的系统工程,对旅游小镇开发运营团队的要求会越来越高。
 
  在他看来,这会是一个变革的过程。在这期间,旅游小镇产品供给与需求的矛盾会越加突出。如果开发主体比如房地产商“披着旅游的外衣”,实际上是地产开发,出于投资与回报的速成,那必然对小镇的持续良好运营和发展难有完整的规划和可行思路。这种思路打造的小镇必然被市场淘汰。
 
  邹毅曾表示,只有牢牢把握特色小镇的核心是产业,开发的核心是产业运营,运营的效益是社会效益、经济效益、生态效益等综合效益的结合,方可在业内树立自身的核心竞争力。如果依然坚持用地产的开发逻辑来运作特色小镇,没有从根本上去建立产业运营的发展战略,没有足够的资本为未来产业运营做支撑,这部分开发商将不得不提前退场。
责编:zhanglinying
分享到: