上周，鲁豫现身京城昌平某项目，有人问，是要“买房”吗？鲁豫笑而未答。
有业内媒体猜想，这个昌平的项目有什么特别之处，能让智慧型鲁豫愿意一探究竟？
昌平在很多人的印象里，是一个“诗与远方”的存在，那为何鲁豫会选中这个-观念中有点远的区域呢？
鲁豫向我们卖了个关子—为什么看好昌平，因为它的城市生长速度，超出你我的想象。
这就很疑惑，城市生长和“选房”，有什么关联呢？据鲁豫说：这里能满足我的美好生活。
一、鲁豫现身没多久，就有人扒出了她看对眼项目的名字—招商·都会中心。这是招商蛇口在昌平布局的一个大盘。对于这个项目，业内一直有两个疑惑：
招商蛇口1998年入京赶考，一直都是在核心地段拿地，做高端住宅、五星级酒店、高档写字楼，为何会在2016年转了画风，要在昌平南邵拿地呢？
拿地两年多，近期才透露，要以一种6D未来生活圈的全新社区规划为产品做嫁衣，为什么等这么久？全新规划又是怎样的一个新物种？
关于拿地的逻辑，万房团队猜想了很久，直到上周听了鲁豫的访谈，才知道了背后的玄机。
操盘手说：“如今我们定位是城市和园区运营服务商，不再以开发单一高端住宅项目为主，因此，想在北京做一些不一样的项目，而昌平南邵对我们来说，是一片特别肥沃的土壤。”
问题来了，为何在昌平南邵能做出一个不一样的项目？
按照北京规划，昌平是北京科技创新中心的重点区域，南邵是昌平新城组团的核心区域，昌平新城的定位是：北京重要的高新技术研发产业基地，引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能。
随着新城科技创新功能的不断加强，未来将有大量“智慧型”大脑、“智能型”技术的人才向新城集聚，在缓解北京中心城人口压力的同时，自己也会长成一个新的城市中心。
如果说昌平南邵地块占尽了新城地利，已经为产品附能6D未来生活圈具备了人和，那招商蛇口选择此刻入市，是最好的天时？
众所周知，昌平科技新城是流着智慧蜜汁的土地，但是在昌平科技新城、产品和美好生活之间，谁能起主导作用？能将这三种变量驱动起来的关键变量又是什么？
首先申明，以下的部分分析皆是华高莱斯李忠的学士观点，知识产权归李忠所有。
二、我们的分析，从一个现象开始。
CBD和金融街，一个很堵，一个很不堵，这是为什么？
现在许多城市都在规划自己的CBD，它的典型物业应当是写字楼，我们做规划控制指标，应当控制一个城市CBD写字楼的下限，就是当一个CBD里面的写字楼，要是少数比例时，他是不是就不叫CBD了？你们觉得这个比例应该是多高？
50%，少了一半写字楼怎么能叫CBD呢，这句话看上去很对，但错就错在这里。听清楚，世界成功的CBD都严格规定写字楼不高于30%，因为只有高于30%这个CBD就一定堵车。
有一次开会，领导们就问北京CBD现在为什么堵车，我说因为写字楼盖多了，如果一半是写字楼，剩下即使一半是住宅，这样不能叫平衡。因为这里忽略了一件事，一个人在家占的地方大，还是在写字楼占的地方大？
家里，差不多是5倍的关系，你们家三口人住150㎡很正常，你能分到50㎡，但是你在公司，你顶多10㎡。能分到50㎡那是很高级别的干部了。也就是说，一栋写字楼里的人，得有五栋住宅才能进行安置。
如果我们写字楼里一半是写字楼，一半是住宅，而且这个住宅里的人100%都是在本地上班，也只能安置20%的人走路在这里上班，剩下80%，都得准点坐车到CBD这里来，这样一定会形成钟摆式的交通。
而且CBD更要命的是，一旦它的钟摆式交通和潮汐式交通形成，不得不进行错峰上班。这就又有一个问题，为什么会有CBD？CBD里面所有的功能是因为咱们空间上距离的靠近，可以降低综合商务成本，综合商务机会。
就因为我找律师方便，找会计方便，找客户方便，找广告公司方便，结果上了班发现，律师1小时后上班、会计师2小时以后上班，我还开什么会。
所以，北京CBD堵车就在于写字楼太多，而它的住宅太少，所以导致周边的人都来这里上班。
三、而金融街恰恰相反，金融街做的是歪打正着。如果当年金融街的规划者真懂这个道理，CBD应当不堵车。因为北京是先有金融街后有CBD，也就是说当年这个动机是无意的。
北京的西二环，在金融街的东北部，有一个总建筑面积达到280万㎡的巨大居住项目，叫丰盛园小区，这个丰盛园小区原本打算给CBD拆迁的拆迁户用的，现在这个里面已经没有拆迁户住在里面了，他们把房子都租给了金融街上班的人，这些人中午都能回家吃顿饭，并且再回来都来得及。
有一个领导搬进去以后跟我说了一句话，说我现在体会到，人生活的最高境界叫钱多、事儿少、离家近，位高权重责任轻，人活到这个境界是相当爽的，所以离家近是很重要的。
你到金融街去看，金融街一个很大的特点，大把的人都是走路上班的，这批人大大降低了金融街的交通负担，这个逻辑叫职住平衡，就是职业和居住的平衡，就是说办公的地方必须得有居住，居住的地方必须得有办公，只有这样才能从源头消除交通问题。
这种职住平衡，表面看是解决交通问题，实则是解决城市摊大饼发展、城市蔓延吞食乡村、城市中心空心化等大城市病的一剂良药，同时也是激活新城活力的那条鲶鱼，也是提高新城居民幸福度的最关键因素。
四、说了这么多，我们来梳理一下其中的逻辑关系：金融街、CBD指的是产业，产业在哪、资源就往哪集聚，人就会去哪。但是，在较短时间聚集了人口，规划却未跟上脚步，于是“产业”和“住宅”被分开，职住不平衡造就了很多“睡城”。
家住天通苑的张先生，每天上班坐地铁再换公交，速度快点单程1小时40分钟，他经常会说：“最累的就是在路上，但已经算幸运的了。”“如果北京大多数人上班不用满城跑，可以离住所近一些，交通不那么拥堵，生活幸福感也就有了”。
然而更让张先生觉得“不可思议”的是，“媳妇有时候要去买东西，买高档一些的，都要去市里，因为大商场在市里。参加一些文化艺术活动，也要去市里。周末想放松一下，一想到只能去市里，就很闹心”。
来看下面这张图：
在仅十几秒的动态图中，北京一天通常是这样过去的：清晨6点开始，城市的四面八方逐渐苏醒过来，人们开始上班、工作，忙碌起来；进入到白天后，持续活跃的是国贸地区，在北京的东部闪耀着；傍晚呈现出多个中心，尤其在夜晚九点，国贸、中关村、西二旗、望京、亦庄等地的热度会短暂上升。
再来看第二张图：
以国贸为主的商务区和以三里屯为主的娱乐区构成了北京城市中心的“双核”。最密集的几条城市走廊集中在建国门-国贸-朝阳门-三里屯一带，构成了北京最活跃的地区。其他城市走廊则零散分布在四环以外，比如西二旗-回龙观、机场周边、通州区新华北路、亦庄、和大兴区黄亦路。
昌平新城按定位要发展成一个中等规模的城市，会不会又成为一个“睡城”，规划了昌平科技园产业，会不会上演CBD的窘境，虽是座新城，但依旧给北京“添堵”，让幸福美好生活“蒙尘”？
按照昌平规划，构成昌平新城有两个组团:昌平组团和沙河组团，其中昌平组团包括昌平、南邵、东扩新区、马池头及及埝头工业区。从区位上看，南邵夹在北京城区和昌平科技城之间，处在新城的城市综合功能产业轴上。
查看天朗数据发现，区域内80—105㎡的三居供应不足，刚需、刚改产品几乎处于空档期。其中80-90㎡的刚需三居产品，当前可售仅个位数。这个现状，在昌平新城和北京城区之间，要解决职住平衡，会是个不小的难题。
如果在南邵，有一个能解决职住平衡的社区，人口会怎么流动呢？
▲巴塞罗那慢城市规划后的邻里社区人员流动
所以，随着昌平新城人口集聚，潜在的科技、技能型人口红利，已经摆在招商蛇口的面前，而招商蛇口也果断抓住了这次机遇。或许有人会问2016年拿地，2017年市场火爆的时候，为何招商蛇口没有趁势入市呢？
那时候中国玺正一房难求，如果借着中国玺的东风，效果不是会更好？为何没有趁热打铁？有人说，招商蛇口太想做一个解决城市难题的好产品，所以一次次推翻方案，直到6D未来生活圈集大成之后才选择露面。
刚听到6D未来生活圈，地产大哥认为这是一个很虚的词组，如果没有产品去支撑，免不了就是房企的一次自嗨，对于解决城市难题，对于中产的幸福，丝毫起不到任何作用。
那么，招商蛇口既然敢于亮出一身的肌肉，那他的6D未来生活圈让人折服的理由是什么？
五、据说，招商·都会中心是曼哈顿街区的升级版，是纽约高线公园的同胞兄弟。为什么这么说呢？
万房研究团队采访了项目的设计师，他说：“这个项目我们借鉴了美国曼哈顿BPC和高线公园，还有包括维斯顿小镇等街区化的打造，把城市的功能尽量复合在里面，再通过不同的开放和半开放区域，让街区的尺度是一个人步行的尺度”。
下面以曼哈顿BPC街区式规划为例，来还原招商蛇口向国外成功街区“借脑”的过程：
对标后，试着发问，招商·都会中心学习后落地的街区规划究竟是什么？
项目设计师说，招商·都会中心是沿着白浮泉湿地公园做的一个地上地下大概50多万㎡左右的综合体，里面有商业、办公、居住、配套，是一个大的城市级的规模，复合型的BLOCK城市街区功能，与传统的小区不太一样。
之所以不一样，这里还有必备的唯一性资源，就是有一个1.5倍于颐和园的白浮泉湿地公园。以美国高线公园为例，因为把街区和公园的连接在一起，使这里成为纽约市增长最快、最有活力的社区。从2000年到2010年，整个区域的人口人口增长了60%。而招商·都会中心也是通过一座桥把公园引入到社区规划中，形成了一个复合型的城市级综合体。
除此之外，究竟还有什么不同呢？我们再来看具体规划：
整个区域形成一种BLOCKE街区模式，有开放的、半开放的、私密的，这样一个空间过渡，从对外的商办，到半对外的公寓，再到私密的居住，实现了街区式的打造。相较于对标的案例，街区功能更复合，所以是升级版。
什么是BLOCKE街区呢？来做一个小科普：
BLOCK是5个单词的缩写：B-Business（商业）、L-Lie fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群），K-Kind（亲和）。简单的概括：就是居住和商业的集中融合．街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。
那么，这种BLOCK社区的优势是什么？
我们请教了倡导行走城市理念的规划专家，他为我们提供了这组分析图：
分析完外部的规划，再回到居住的房子，招商·都会中心提出了趋势化产品设计，这是宣传的噱头，还是有成为爆款产品的潜质呢？
接下来进入产品分析环节：
招商蛇口在京的项目，公园1872、臻园、珑原、中国玺都以大户型豪宅为主。那么从高端住宅转为针对入门的、更青年化的产品做的怎么样？招商·都会中心的88㎡产品又会提供一种什么样的生活？
招商·都会中心88㎡趋势化产品什么样子？
分析后发现，升级了业态，刚需小户型在招商·都会中心做了一梯两户的低密洋房。住宅区平均容积率是1.4，从容积率上更接近墅区品质。
与周边竞品相比较，它的优势又是什么呢？
通过对比分析，招商·都会中心88㎡三居几乎是唯一做三分离卫生间的产品，尽量避免在日常生活中，三口之家共享一卫的干扰与不便。家庭阳台的设计也很贴心，有个地方放洗衣机、晾衣。
整体评测后发现，前店后住、下店上住，生活、工作、娱乐混合在同一个步行范围的街区里，并且户型、园林都做了成长性的设计，比如园林设计中的适老、适幼、适宠等设施，这种“时尚”的日子安全、便利，也更有活力。
六、对于这种混合式街区，坊间是这么理解的：混合式街区=城市活力。为什么？想象你我回到了家乡的一个小镇里，街道和广场上聚满了聊家常的邻居，所有的日常功能，步行5分钟都可以解决掉。
简·雅各布斯在《美国大城市的生与死》中说“当我们想到一个城市时，首先出现在脑海里的就是街道。街道有生气城市也就有生气，街道沉闷城市也沉闷。”
放眼市面上的美好生活，擅长讲故事，但混合式街区里的美好生活，强调城市与人的步行尺度，职住关系更和谐，幸福感也更强。举个例子，在中午和黄昏时，大量人流在这个城市走廊上来回遛弯，这时要是不遇上朋友简直是不可能的……对于住在招商·都会中心的人来说，街道就像是自家的会客厅，人们或是在广场上站着交谈，或是端着椅子下棋、纳凉，这样的场景随处可见。富有人情味和美观的街道，是城市中美好生活的一部分，也是挚爱的体现。
如今，房地产进入了拼生活方式的时代，高颜值产品和软性贴心服务成为必选动作，但招商·都会中心对于房企的启示，或许是在美好生活方式之上，要给居民与城市增加更多步行互动的可行方案。
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