编者按：
习近平总书记在2018新年贺词中提到，幸福都是奋斗出来的。
旧岁末，新年至，我们每个人都会问这样的问题：
2018年房地产行业还会不会好？
2018年房地产行向何处去？
我们提出一个基本观点：楼市没有好坏；幸福属于奋斗牛。
2018年看房企，就是【短期看规模成长，中期看运营效率，长期看安全边界】。规模牛、运营牛、安全牛，三牛拉车进入新时代，创造新幸福，这辆牛车的上空飘着一面红旗，红旗上有行字——幸福属于奋斗牛。
这个观点有一个完整的体系支撑。
1.市场判断：房地产并没有变天，只是变色；最困难的时段已经过去，曙光已现，房地产的天将会更蓝。
19大报告明确提出【我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段】。中央定调，2018年货币政策肯定偏紧，但不会大幅收紧；人民币不存在大幅贬值压力。政策的鞭子会落到谁的身上？货币政策偏紧，紧的是中小企业，对行业龙头是利好，市场集中度更高。
2018比2017为什么会好？
表面上看，2017经济增速在换档，实际则是市场在出清，中小企业出局；但市场基本面没有变，需求没有变，这就意味龙头房企的利润会回调。
2.经验判断：对周期判断屡屡失误的房企，这一轮不仅会踩空行情，还会出局。
房地产市场有黄金三点论：
一看人口净流入；
二看土地供应增减；
三看货币政策松紧。
但在黄金三点论之上，对中国经济和中国房地产行业有悲观情绪的“洁癖者”，将失去最后的机会，最终出局。
3.逻辑判断：出局和入局的本质区别在哪里？
2017年，很多房企选择退出，实则是行业落后产能被淘汰。全行业经过这一轮调整，正从【V字底】走出。
变化却是革命性——龙头房企正在建立新的壁垒，正在进一步提升行业生产力，正在创造新的动能。
房企10000亿不是梦，但2017年的5000亿更有王者内涵，更有质量。我们称之为【剩者为王，强者更强】。
所以，我们要拥抱2018，它不仅仅代表新常态、新道路和新时代的到来，更意味着龙头房企的资产负债表正在修复，产能利用率在提升，负债在下降，盈利在提升，安全边界在扩充。
接下来，龙头房企，继续扬蹄疾走，一路绝尘，争当创造幸福奋斗牛！
根据克而瑞最新的2017年1—12月销售数据统计：
第一梯队奋斗牛是：碧桂园（5500亿）；万科地产（5239亿）；中国恒大（5131亿）；
第二梯队奋斗牛是融创、保利和绿地；
第三梯队奋斗牛是中海地产。
《南方周末》2018新年献词说：始终有两种力量，在我们一生中激荡。一种推着我们向处走，一种拉着我们向内收。一种力量去远方，一种力量回原乡。
去远方的力量叫运营效率；回原乡的力量叫安全边界。
因为房企2017年报没有发布，我们从2017半年报里寻找这两种力量的变化。标杆对比以第一梯队奋斗牛碧桂园、万科和恒大为例。
首先要说明，下面这组数据是清华大学博士杜丽虹的学术研究，文章发表于《证券市场周刊》2017年第43期。
碧桂园、万科、恒大的规模得分都是10分；成长潜力得分分别是10分、10分、2.85分；可持续性内生增长率：碧桂园27.3%；万科22.8%；
存量资产周转率：碧桂园0.87，万科0.6；
运营效率得分：碧桂园是8.52，万科是8.28，恒大4.15。
在第一梯队奋斗牛，为什么碧桂园的运营效率得分遥遥领先？
我们在《莫斌总裁2018年新年寄语》中发现了两个关键词：SSGF新体系、装配式建筑。业内人士都知道，SSGF新体系、装配式建筑不仅仅节能环保，还是提升工地作业效率的利器。虽然实施难度极大，推广极为困难，但从2016年开始，碧桂园目前已在46个区域108个项目试点推行SSGF工业化建造体系。近期，SSGF首个项目东莞茶山碧桂园已经交楼！从开盘到交楼时间仅一年，年头买房年尾入住，不再是传说！
▲采用SSGF工业化建造体系的碧桂园项目
实际上，碧桂园还是前十强房企里，唯一一家产业链全覆盖的世界500强。放眼其它行业，得产业链者得天下，产业链创造的效率同样一骑绝尘。
杜博士没有给到房企的安全边界指标。但是，我们认为，在2017年，碧桂园做【长租公寓】、【科技小镇】、【扶贫攻艰】等一系列民生工程，将企业发展融入国家发展的经济大战略中，就是最安全的边界。
还有一组数据引人关注：在克而瑞统计的2017前十强销售均价排名中，碧桂园成交均价最低。
▲风光秀美的潼湖科技小镇
还有一个非常重要，企业文化是软实力。课本上说：共产党的历史，是成就人民和全社会福祉的历史。共产党员要为实现共产主义奋斗终生。碧桂园董事局主席杨国强说，【对人好，对社会好】，就是要为客户、合作伙伴、全社会奋斗终生，其实就是高举党的旗帜，践行党的【全心全意为人民服务】宗旨，【社会因碧桂园的存在而变得更加美好】。
什么叫美好生活？碧桂园人将它进行量化：从选址、规划、建造到服务，更以工匠精神，推敲所有细节，全力做到杨国强所要求的【安全、美观、经济、适用、耐久】的五星级标准，构建目之所及皆是美好的城镇景观线。
▲碧桂园精准扶贫美丽乡村建设——广东英德树山村
《小康》杂志10月刊曾用3个版面报道碧桂园企业党建，报道称，党建是碧桂园发展的红色引擎。
通过上面的分析，我们发现规模不仅是龙头房企的护城河，内涵巨变不仅有数字体现，更多的变化，还潜伏在数字里面，有企业效益、社会效益等更多更深远的内涵。这也同样给第二梯队、第三梯队提出一个追赶方法论：汝欲学做诗，功夫在诗外。
借用《南方周末》2018年新年贺词：
房地产的孤岛已联成大陆；
春天正在来降临；
沐浴新年的阳光；
内心的期许正在诞生，面向世界的梦想正在升起；
祝福新时代，祝你新年好！
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