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中国最重要的十大战略性城市

2018-01-03 15:09:30  来源:罗天昊国与城

摘要:中国最重要的十大战略性城市
关键词: 战略性 中国 城市
  1,与其谈楼市,不如谈城市,道理很简单,房子背后的价值是城市资源的多寡和能级,所谓房地产,核心是地,而非房;而土地,在不同层次的城市,则对应价值高低的巨大梯度差异。所以,中国高房价的价值核心还是城市土地。
 
  在国外,很多城市资源是相对均匀分布的,但在中国,社会公共资源如教育,学校,配套等都是集中在北上广深、省会和直辖市。买的表面是房子,核心是土地,是不同城市的土地。
 
  2,今天城市的竞争,无论国内还是国外,已经不是城市的竞争,而是城市群的竞争。
 
  从城市群角度来讲,世界上主要发达国家的经济靠山都是城市群或是城市带,美国两个,日本一个,欧洲一个。这些城市群,虽然面积不大,但一个城市带的GDP就堪比一个国家的GDP。
 
  3,对开发商而言,精选城市依旧是大中型房企的策略。
 
  中型房企目前资源有限,更多在精选城市。比如类似广东时代地产,方圆地产很多聚焦珠三角、而不需要全国化布局,也可以做到500亿规模;
 
  而大型房企尤其是1000亿,2000亿的房企,已经开始全国化、多城市群、多区域布局了。
 
  而巨型房企特别是3000亿以上已经别无选择,弱二线,强三线城市都得进入,而且都得采取深耕打法。业态也是全生命周期、跨住宅的多元业态……但无论如何,中国667个地级市,整体精选、优中选优依旧是房企布局的第一策略。
 
  4,经济发展的重要策略,是搞城市带产业聚集,而不是全国“撒胡椒面”。今天有希望成为新的世界级的城市带,中国目前只要两三个,而且珠三角与长三角希望更大一些。
 
  现在一个珠三角就超过了世界上绝大多数发展中国家的GDP,这一方面说明了中国内部的地区差距,另一方面也说明两个城市群,会成为中国率先挑战发达国家的起点。或者说,当下的珠三角,长三角,就开始接近发达国家的雏形。
 
  5,今天开发商看城市,更多从GDP、人口净流入,高铁等基建拥有量等看待城市发展,过于从经济角度看城市发展,但事实上,政治,地缘经济,战略性地理位置等等都会成为城市未来发展的影响因子。年前一周老潘在重庆访谈融创高管时,了解到,目前国外产业落地会首选中国三个城市:成都、武汉和南京。第一,这几个城市的学生很牛,特别是成都87%的学生会留在当地,这个数字是全国没有的,在武汉只有50%,在重庆不到20%,这里的资源留的特别多。第二是这即几个城市产业上下游配得特别全,第三,它本来原来就预留了战略规划的空间,所以未来它的城市化率也会很高。所以融创当年在研究成都的战略的时候,给它定了一个532预判,即成都房价未来一环到5万,二环到3万,三环到2万。同样,对重庆而言,未来重庆房价如何,很不好说,重庆亦是政治高地,而不能只从经济维度看重庆发展。
  最重要的战略城市(城市组),有两个说明。
 
  一,可能是单一城市,也可能是两个城市的组合。
 
  二,判断战略地位,不仅仅考量经济,还要考量政治,军事,区域影响,以及失去成本。通俗而言,就是丢不起。
 
  当下,中国最重要的十大战略城市组,分别是北京、上海、武郑、广州、成渝、沈阳、西兰、乌鲁木齐、南昆、湛江。
 
  一、北京
 
  首都,中国政治文化和科技中心。兼北方中心。
 
  随着雄安新区的崛起,未来北京将出现巨大变化。天津重要性更将下降,京津并列的时代终结。
 
  政治中心的地位被分流!
 
  两千年来,将一切最优质公共资源集中于首都的模式,将得到改变。
 
  未来的北京,将没有当下北京的强势,经济地位将下降,但是却更安全。
 
  北京当下的经济地位,是非常态,集中了太多的资源所致,随着中国更加市场化,北京将逐步被珠三角和长三角的中心城市赶超,经济排位或将在第三名甚至以第三名之后。
 
  作为连接华北,漠北,东北的北方交通中心,军事重镇,北京在北方具有无可替代的中心地位。这也是天津虽然被国家定位为北方经济中心,但是事实上却无法胜出北京的核心因素。
 
  北京的北方中心功能,往往被忽视,北京不能疏解交通功能,核心原因就是它是三北枢纽,北京疏解物流和市场,将严重伤害东北。
 
  至于科技中心,文化中心,都是作为首都的派生物,无需多言。
 
  二、上海
 
  东部中心,长江入海城市,中国沿海开放前沿!
 
  作为中国经济之河长江的入海口城市,上海在中国弓字型战略的箭口,同时,又是沿海城市,两者叠加,地理位置得天独厚。
 
  随着北京削减功能,未来上海将成为中国无可争议的经济中心。
 
  上海最大威胁,是开放性还不够?
 
  作为海派城市代表,上海需要恢复百年前的开放度,而不是三十年前的开放度。
 
  霸占浙江地盘搞了中国第一大港口之后,上海的对外吞吐功能上升。
 
  杭州、南京、苏州等重要的经济重镇,因为离上海太近,战略重要性下降一个档次,无法成为国家最重要的战略性城市。正如北京存在,天津就失去了无可替代的地位。
 
  但杭州、南京、宁波、苏州等长三角诸雄崛起,将分流上海的作用。
 
  三、武郑城市组
 
  武汉郑州城市组。
 
  把武郑放在第三位,不是突兀,而是回归。
 
  作为一个海陆兼备的大国,中国的经济地理中心,战略地位极度重要。
 
  长沙略偏南,太原略偏北。合肥、南昌略偏东。均有先天不足。
 
  武汉和郑州均成为国家中心城市,足见国家远略。
 
  改革初期推行先沿海后内地的战略,武郑才暂时被淹没,到了重新估量地位的时候。
 
  尤其是陆路交通,武郑具有绝对性、压倒性、摧毁性的优势地位。
 
  在铁路系统,武汉和郑州千公里内直达城市,覆盖中国经济总量的90%以上,是中国高铁时代的大陆核心,重要性超越京城。
 
  武汉近年经济发展速度惊人,已成为中国十大城市之一,可以预见,未来更长久的时间内,武汉的经济地位将进一步提升,最终将定格为中国前三至前五的位置。成为中国的三大最重要的城市之一(陆地中心)。
 
  战略地位仅次于北京(全国中心,政治中心)和上海(经济中心,东部沿海开放中心)。
 
  中国的芝加哥,十年可期。
 
  郑州当下经济总量不够大,未来进入前十估计就是终点。
 
  但是,郑州的战略意义,在于隔断北京对于黄河以南的资源吸附。保护华中不象河北一样被北京搜刮。
 
  此外,武郑一体,高铁雄霸全球。
 
  四、广州
 
  华南中心。珠三角经济中心
 
  两千年的广州,四十年的深圳。
 
  近期,深圳GDP总量已经超越广州,但是,广州而非深圳,成为华南最重要的战略要地,比拼的不仅是经济。
 
  广州为华南交通枢纽,链接广东省内和南方的战略中心,这种地位无法取代。
 
  深圳为交通末梢,战略腹地只有粤东。
 
  五、成渝城市组
 
  重庆为长江上游经济中心。
 
  综合经济体量、人口和地理位置,重庆是武汉之外,中国未来的天选之子。
 
  西南腹地的重要性,此前并不为国家所重视。
 
  随着环保形势的日益严峻,中国环境保持最好的区域,重要性将日益凸显。
 
  重庆是中部之尾,西部之头,链接中国两大板块,战略地位非常重要。
 
  重庆和成都,还是中国大西部最合适发展经济的地方。弹性空间大,辐射面广。
 
  西部振兴,腹地广大,但是前沿却在成渝。
 
  当下,重庆成为中国西部最重要的经济重镇,西南产业中心。未来需要加大开放,成为西部资源中心,人口中心。
 
  成都是四川省会,千年来的天府之国,也是链接云南和西藏、青海的枢纽之一。且在西南经济最为发达。
 
  成都与重庆,难以决出高下,成渝并称中国西南之核,更为恰当。
 
  六、沈阳
 
  东北中心,中国不可或缺的战略中心之一。
 
  一时沉浮,并非终局。
 
  东北曾是中国经济的长子,如今虽临时衰落,但是,东北根基雄厚。东北总面积近100平方公里,人口1亿。是中国一个非常特殊的区域。
 
  东北的消费能力强大,消费占GDP的比重,超过全国平均水平,潜力巨大。
 
  东北复兴,就是沈阳大放异彩的时候。
 
  沈阳目前还没有入选国家中心城市,但是未来大势所趋。
 
  七、西兰城市组
 
  西安为西北的开端。兰州是枢纽。
 
  感受中国的经济地理,坐火车才能有直观的感受。
 
  在广袤的大西北,几乎所有的重镇,都从西安出发,但是西安不能直达很多西北中小城市,只有兰州,才可以大小通吃。
 
  不仅可直达萨拉、西宁、银川、乌鲁木齐等中心城市,很多中等城市和小城市,也唯有兰州才有直达的火车。
 
  没有兰州中转,很多地方都需要绕道。
 
  扼制大西北,“西兰”举足轻重。
 
  就发展经济而言,越过兰州之后,基本属于不适合发展经济的区域。所以,西北虽大,主要经济区却以西安为中心,以兰州为边界。
 
  西安目前还没有入选国家中心城市,但是未来大势所趋。
 
  八、乌鲁木齐
 
  中亚门户,新疆中心。
 
  乌鲁木齐的重要性,不在于经济,而在于政治与军事。
 
  乌鲁木齐为南北疆战略核心,中亚要冲,决定中国未来百年的安定还是战乱。
 
  乌鲁木齐的经济并不突出,但是军政重要性在国内仅次于北京。看警力密度即知。
 
  九、“昆明南宁”城市组
 
  中国与东南亚陆地枢纽。
 
  昆明与南宁是否崛起,不取决于自己,而在于东南亚。
 
  当下,中国与东南亚都处于产业低端,竞争多于互补。
 
  只有当中国率先实现产业升级,与东南亚产生产业互补,北部湾战略才生效。
 
  昆明和南宁作为中国与东南亚贸易的陆路中心,将产生质的飞跃。
 
  十、被小看的“湛江”
 
  中国的好望角,扼北部湾战略中心。
 
  湛江的重要性一直被忽略。一方面是因为湛江作为南海舰队基地,军事重地,限制了经济发展,另一方面因为广深非常强势。
 
  湛江的重要性,随着东南亚的崛起和北部湾战略推进日益显现。
 
  笔者认为,湛江是中国的好望角。扼北部湾中心。
 
  虽然北部湾出海口不少,但是只有湛江拥有最广阔战略腹地。海南孤悬海外,在交通末梢,广西的出海口,则腹地不够,唯有湛江,直接连接广东,并经由广东连接北部中国最重要的经济板块,最合适作为北部湾出海口。


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