房地产的黄金时代真的没有尽头吗？
房地产的黄金时代真的没有尽头吗？
2017-08-18 14:45:31 来源：北京时间
抢沙发
2017-08-18 14:45:31 来源：北京时间
摘要：“作为最重要的资产品之一，房地产价格不可能从高空坠落。”但叶檀也指出，中国房地产的黄金时代已经过去，但作为软着陆的经济体，中国房地产正在走入白银时代。
关键词：
智慧地产
地产回暖
财经专栏作家叶檀曾媒体表示：“作为最重要的资产品之一，房地产价格不可能从高空坠落。”但叶檀也指出，中国房地产的黄金时代已经过去，但作为软着陆的经济体，中国房地产正在走入白银时代。
2016年1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%）。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
对比2015年同期数据，2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。
从总开发投资和住宅开发投资同比数据来看，投资增速企稳回升。这说明国内房地产整体投资的下滑幅度有所收窄，并见底回升。业内人士认为，随着2016年上半年稳定住房消费的政策利好不断释放，加上开发企业的任务重心集中在去库存，下半年房价继续稳中有升，已经成为市场共识。但市场也在分化，下半年一二线城市去库存加速，一线城市房价涨速会高于其他城市，二线城市房价反弹继续，三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价相对稳定。
房价逻辑
经历了2015年上半年的股市的人很难相信，房价能比股票涨得还快。当从今年房地产数据看，南京、厦门等城市做到了。
《南方周末》本期文章写了厦门的两个案例：
（1）有一次，她问一个政府官员（厦门）房价会不会降时，对方眯着眼睛回答她，“卖方以为不会再涨了，买方却认定涨价潮不会停止。所以房东疯狂地卖，买主疯狂地买，这样只会造成一个结果，房价疯狂地涨。”她点点头表示赞同，“既然还会涨，早一天买到就早一天止损。”
如今，这个长期和政府官员打交道的漳州姑娘突然明白了，三年前她刚到厦门时入职晚会上部门领导的一句话，“劝你在厦门买房的人是对你最好的人。岛内的房永远是贵的，但在岛内买房永远是对的。”
（2）4月底的一天，白秋叶看到一个同事在微信朋友圈发的信息：“终究，我们还是输给不够果断，让狂飙的厦门房价摧毁了我们。抱歉，再见。”
白秋叶后来才知道，这位同事的女友坚持在厦门买一套房，两人为此分分合合好几次。这一次，岛内二手房涨破每平米6万，岛外均价也接近3万元，相当于同事在六年时间里一分钱不花，才能攒够一套岛外偏僻位置50平方米房子的首付。这意味着同事不可能买得起厦门的房子了。
也许有人会说，北京、深圳、厦门等地的房价上涨是个案，并不能说明全国房地产的基本情况。但作为中国改革开放的前沿城市，这些城市的房地产价格的飙涨直观反映了房价上涨的一些基本规律，而这些规律必然会对其他城市房价或涨或跌产生重要的影响。
经济学者巴曙松在其著作《房地产大周期的金融视角》一书中总结了房价发展的规律，“人口数量和结构所决定的房地产需求趋势往往存在持久性。”
我们以深圳为例，人口年轻化是这个城市的一大特质。据《金融时报》报道，深圳适龄购房人群（25~44岁）占比达到50.8%，远高于同为一线城市的北京（35.2%）、上海（29.6%）和广州（39.9%）。不难理解，人口结构如此年轻，刚性购房需求的比例就高。
另一组数据也需要大家引起关注。2014年，深圳市新增中小企业19.6万家，上市备案企业达940家，中小板和创业板上市企业总量连续8年位居国内大中城市首位。
未来趋势
预测房价是要有被打脸的心理准备的。但小编依然认为，从全国的情况看，随着房地产步入白银时代，未来全国性房地产价格普涨的基础已经不存在了。
我们必须看到，从2000年开始，每当中国经济陷入下行周期之时，房地产跟着就由调整转入上行，时间多则2-3年或短则1年半，中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激，让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫，平稳度过。
过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙，即使是经济与政策及政治三大背景不同环境，这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速，2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。
但自2015年开始，随着中国经济发展步入“新常态”，单纯依靠房地产投资拉动中国经济发展的传统逻辑已经被证明是不可持续的，因此国内不同地区房价出现分化已经是大概率事件。
这一轮房价上涨，是以2014年为发起点的。从市场表现看，自2014年以来，各大开发商“疯抢”一线城市土地。2014年，一线城市住宅用地出让金达到3500亿元，同比增长54.8%，溢价率41%，但当年全国300个城市土地出让金同比则下跌27%，溢价率只有10%左右。有媒体曾进行过梳理，2013年以来，80%以上的地王诞生在一线城市，典型的如上海董家渡、北京花乡、深圳龙华、广州红云涂料化工厂地块等。而且，曾经一度开辟二三线城市战场的龙头房企，如保利、恒大等均开始回归一线城市。2015年7月24日，扎根三、四线城市最典型的房企碧桂园，其官方微信对外发布，集团已于7月11日宣布正式成立一线城市事业部，开始了回归一线城市之旅。
第三十四届CIO班招生
国际CIO认证培训
首席数据官（CDO）认证培训
责编：yulina
免责声明：本网站（http://www.ciotimes.com/）内容主要来自原创、合作媒体供稿和第三方投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。
本网站刊载的所有内容（包括但不仅限文字、图片、LOGO、音频、视频、软件、程序等）版权归原作者所有。任何单位或个人认为本网站中的内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，请及时通知本站，予以删除。
