作为第一代主流地产商的代表，万达是最早从住宅销售为主的开发模式，转为持有商业为主的企业或之一。
有朋友可能不同意，因为即使到现在，万达的收入来源中，住宅产品的销售收入仍占有相当大的份额。但从具体产品形态看，住宅和商铺销售是为万达mall服务的。换句话说，住宅和商铺的销售，是为了获得现金流平衡，万达谋取的，是持有型物业。
分析万达的转型，有两种。一种是万达集团层面的转型，其实是多元化。即它从商业地产开发运营，进入文化娱乐领域，经由万达院线、万达电影，收购了一批国外资产，成为全球最大的电影娱乐全产业链公司。
一种是万达起家的万达商业，即其主营业态的商业综合体万达广场，有过第一代第二代第三代的更迭，到了第四代，变身为万达文旅城。就万达广场而言，以往的转型，都是产品形态的嬗递；最大的转型动作当然是此次将文旅城和酒店卖给了融创、富力。
万达以630多亿的价格，将13个文旅城和77个酒店资产包一起售出，几乎所有人都觉得突然。都在问：万达究竟发生了什么？
最近几年，万达发起了数额巨大的海外投资，包括文化娱乐和商业地产。5月起，万达的海外项目融资受到影响，并不可避免地波及内地项目。这是一个偶发因素，却是促成王健林毅然将万达商业全面向轻资产转型的决定性因素。
从商业开发量和持有规模看，万达无疑是一个沉重的大象。且不说它刚卖掉的13个文旅城和77个酒店，单单说它截至7月26日已经开业的205个万达广场而言，就已是全球最大的商用物业持有者。
过去10多年，万达广场虽然在产品形态不断迭代，但本质上仍然是一种传统的开发模式：获取土地-建设-销售-运营。只是比大多数地产商多了“运营”一环。从全国城市的空间纵深来看，这种游戏还能持续。不过，王健林想换个玩法。
也就是2015年开始，万达的轻资产模式迈开了步子。
一方面，万达广场的开发投资，引进了新的模式。主要有两种，一种是合作方出钱，万达负责规划设计、建设、招商和运营管理。比较有代表性的是与中信信托、民生信托的合作。近日闹得沸沸扬扬的万达再次出售核心资产，其实是万达广场建成后移交给投资方。
另一种是合作方出地，或部分投资，万达负责规划设计、投资建设、招商和运营管理。比较有代表性的是北京槐房万达广场。这是在集体土地上建设的万达广场。根据万达集团2017年上半年简报，上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个；新发展万达广场26个，均为轻资产项目。
另一方面，万达仍在为其重资产寻找潜在的买家。2017年7月，孙宏斌出现了。老王要找的买家，是一个决策快、说话算数、好合作、“不扯淡的”，老孙全都符合。可资佐证的是，7月10日签订框架协议，融创未做尽调，就在7月19日与万达签订正式合同。
目前万达的贷款和债券约2000亿元。包括两个资产包售予融创富力后收回的630多亿现金，累计拥有现金约1700亿元。在建的万达广场，还有1000多亿元的可售物业。仅以此简单计算，即使不再贷款和发债，万达资金链风险（如果有的话）已然解除。
万达转型轻资产模式是否成功，要看它的主要营收和利润来源，不是销售收入，而是来自持有型物业的租金。2016年租金在万达商业利润的占比，已经超过50%，为195.8亿元。按照王健林的说法，租金收入的年增幅要在20%以上。
这意味着，万达商业2017年的租金收入要达到230亿元。按照这种增长速度，大约6年后，万达商业的租金收入就有望达到800亿元，纯利可达400亿元。这么一算，吓了我一跟头。当然，这只是理论推算。如你所知，商业的未知和不确定，总是超乎想象。
再多说几句。我个人一直强调，商业的事情还是要用商业逻辑来解释。非商业的猜测，也许1000种总会有一种接近真相，但永远不会是真相本身，除了满足饭后八卦和阴谋论的好奇心，它大概率不会被证实或证伪。
万达的封闭性，让包括我在内的外人，对其企业文化，是不了解的。万达模式在获取土地时所拥有的强悍话语权，一度让包括我在内的外人存有质疑。但万达发展到今天，殊为不易。跳开商业逻辑的踩踏，尤不可取。
大约2014年底，王健林的想法逐渐清晰，化重为轻，万达由重资产向轻资产转型。代表性的事件，即是业内俗称的“万万合作”，也就是万达与万科的战略合作。万万合作的签约仪式是2015年5月14日，但双方的接触却至少是在2015年初。万科对这项合作是高度重视的，还派了一位副总裁专门分管此事。
我个人了解到的情况是，王健林其实是想将万达广场悉数售予万科，就如同现在将万达文旅城售予融创和富力，但运营管理仍由万达负责。“如果生意达成，今天就没有融创什么事了。”而万科也将牢牢地占据房企第一的位置。但我们看到的却是，一年后，万万合作无疾而终。分手原因不足为外人道，也许是理念、目标分歧，也许是宝万之争分散了万科的部分精力吧。
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