Judicial auction chain(简称JAC)是由一家屡获殊荣的美国房地产投资及物业管理公司SMG发起的项目,SMG成立于2002年,依托于总公司SANY Realty Group,拥有超过10亿美元的资产和近20年的地产业投资及管理经验,是长期以来美国房地产行业的领先人物,专门从事纽约市住宅,商业和工业物业的投资与管理,管理的建筑以纽约为中心遍布美国大部分城市,建筑生活的每个元素都由专注且细心的管理团队提供支持。凭借专业知识和技能,SMG能够通过在多个领域提供无与伦比的服务,总收入在过去16年内增长了上千倍。结合多年的商业不动产金融服务的运作能力,为各个优秀的房地产基金(Fund)及开发商打包运作的商业不动产项目实现资产证券化提供发行及交易服务,以区块链的形式进行记录、发行、交易以及分红。这种利用 DLT 技术进行记账、发布和交易商业不动产资产证券化产品的区块链,以 REITs 等资产证券化的金融资产为依托的分布式账本,通过全球各个地区的主流经济平台创造经营收益。目前在纽约和布鲁克林两个地区,已经有可供区块链化的房产进入深度洽谈阶段。在2018年第三季度Judicial auction chain会从纽约和布鲁克林两地入手,将法拍屋资产在Judicial auction chain进行托管经营,并陆续扩充至其他州郡,进而扩展至其他国家。

JAC的将购入的法拍屋分为代持出租和转售两种方式为参与者盈利。法拍屋投资模式在美国已存在近60年,但过去只被少数个人投资者采用,因为过去法拍屋投资机会有限,而且需要大量人力进行寻找和筛选。次贷危机爆发后,市场上大量法拍屋的涌现创造出无数潜在商机,吸引了大批机构投资者的加入。根据房地产行业分析报告,过去5年内每年有约100万栋房子被翻新出售,行业中成千上万的散户投资者与机构投资者将最终完全消化目前银行积压的存量房,这些存量房释放的过程中,房地产市场将经历持续反弹。按照投资市场的一般原则,投资获利的比例与投资风险挂钩,高回报意味着高风险,次贷危机的出现却颠覆了传统经验。大量投资机会的涌现导致供求信息不平衡,使投资者可在住宅物业市场以较大折扣和不动产投资级别风险(一种低风险投资级别)获得高风险投资才能获得的回报。市场不对称性,导致高盛和巴菲特都认为法拍屋是30年来难得的投资机会。根据历史经验,法拍屋投资者通常能获得15%-20%的税后回报率,当市场出现供求失衡时,这一回报可提升到35%-40%。由于基础设施已经存在并以到位,这意味着基础设施的开发时间和成本被大大降低,甚至为零。

法拍屋投资模式一直具有浓厚的散户性质,机构投资者管理的资金巨大却没有足够多的专业人士跨地区管理庞大的队伍和批量买入机会,次贷危机的出现使机构投资者能在短期内找到大量投资机遇。以价值为导向的小型机构投资者通过向银行和法院廉价收购法拍屋(债务人无法偿还贷款的住宅物业和经营性物业),经过价值提升后在市场转售牟利。

以加州为例,据统计,加州29%的法拍屋由第三方(投资者)购得,由于联邦政府为了防止市场上流通过多的法拍屋压低房价,其余71%继续留在银行系统内。而银行系统内又有40%的法拍屋再次被市场消化。根据以上数据,可推断成交的法拍屋数量 = 所有法拍屋数量*29% + 所有法拍屋数量*71%*40% = 所有法拍屋数量*57%。根据Amherst证券公司的研究数据,以1000万栋法拍屋测算,6年内约570万栋被投资者买走,平均每年100万栋,以每栋15万美元价格计算,未来市场上每年将有1500亿美元的法拍屋可供投资。

十年内美国房屋库存变化

对法拍屋投资者而言,市场机会最重要的预测参考指标是来年法拍屋的换手率。根据Amherst证券公司统计,过去六年内违约房屋数在800-1000万之间。每栋房屋在重新投入市场前都需要改造修缮,这同时为市场提供了一定的就业机会。

我们再看美国的房屋租赁市场,美国地产租赁行业的回报稳定并经得住时间的考验,相比之下法拍屋产业提供了更优质的投资机会,回报率高于其他房地产行业。近年来美国法拍屋产业逐渐成为一个以服务主导的业务,因此现有的基础设施和客户的体验至关重要。受美联储持续加息、贸易政策持续作用,美元进入强势周期,综合作用下美国国内房价已经连续70个月持续上涨,未来上行空间依然被看好。房价持续上行,尽管工资水平也在不断增长,但依旧无法触及房价上行的水平线,美国国内贫富差距越拉越大,外加“全球第一经济体”对外来居住者的吸引力,现阶段的美国租房市场同样火热。根据标普住房租金指数显示,从长期来看,美国的住房租金指数自2000年以来,整体呈现持续上涨。

全美居民的房屋拥有率在2004年达到最高值69.2%,此后持续下降,在2016年Q2季度达到全美近50年最低的房屋拥有率62.9%,此后呈现小幅度回升。在2017年Q3季度,全美居民的房屋拥有率回升到63.9%,这也是今年美国房产市场供不应求的数据表现。由于千禧一代仍有旺盛的购房需求,预估2018年的房屋拥有率会保持稳定或有小幅度的上涨。在2005年到2017年间,美国的房屋业主从7400万增长至7500万,增长了约0.9%,而相比之下,全美的租户数量从3700万增长到了4400万左右,增长了近19.2%。同时,虽然2017年美国的房屋拥有率小有回升,但由于新的一代进入租赁市场,租户的总体数量会继续增长。

具权威数据显示,截止到2018年第二季度,超过45.4%的美国居民将67.2%的收入用于租房,而仅有12.6%~19.4%的人将33.6%的收入用于租房,这已是房租占收入比重的最低值。结合区块链的自身优点和全球发展态势,区块链化不动产投资模式极有可能以席卷性速度覆盖未来的全球不动产投资并淘汰传统的不动产投资模式。JAC立足于此发展拐点,借鉴了REITs( 房地产信托投资基金 ) 将房产证券化的手段,用智能合约方式将房产产权碎片化,极具前瞻性地率先创立了区块链 + 智能合约 +REITs商业模式,将颠覆性地加大全球不动产的是流通性,进而影响全球经济发展。

JAC开发的专门用于拆分不动产的智能合约技术和分布式记账技术运用区块链本身去信任机制,防篡改,信息透明,共监管和可追溯性等优势。通过JAC智能合约可将大额不动产拆分并分配给金融机构,以此给予用户以小额资金投资并获益于不动产的机会,并保障了投资的安全性和低风险性。

JAC1.0 服务定位于 PaaS,即 Protocol-as-a-Service( 协议即服务 ),给资产方 ATO(Asset Tokenize Offering)提供发布平台服务,给资产方和金融机构提供一个互相发现和交易的平台。同时JAC也会持续运营发展,向2.0BaaS 迈进,即 Blockchain as a Service( 区块链即服务 ),为金融机构构建移动信息化应用的资产拆分及管理平台。最终形态 3.0 将进化为基于实体资产的金融化交易所,提高实体资产的流通性。最终成为通过使用区块链来建立一个新的资金网络,不论参与者兑换数额的大小,都可以方便参与的不动产金融平台。

JAC的理念是通过提供大家所熟知的产品,搭建起固定产与数字化之间的桥梁,在JAC未来发展蓝图中,除了全美法拍屋以外,包括新盘及土地及其他所有有交换价值的资产也将会被纳入JAC区块链化的范围,例如飞机汽车、艺术品、古董、有价债券等等。

JAC的房地产投资方案要求所有投资都能达到的严格的基准参数,所购买的物业收益率预计在15-40%左右。从目前商业开展的形势来看,房产端和金融机构端都表现出很大的积极性。越来越多的法拍屋资源、律所、地产中介及服务机构、金融机构表示愿意积极参与到JAC项目中来,并期待Judicial auction chain的区块链项目JAC尽快上线。

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