富途证券CEO邬必伟：楼市调控效果有限
富途证券CEO邬必伟：楼市调控效果有限
2017-03-27 15:49:25 来源：金融界
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2017-03-27 15:49:25 来源：金融界
摘要：在过去不到一个月里，内地有近二十个市区县相继出台或升级了房地产的限购措施，既包括北京、广州等一线城市，也有南京、杭州、青岛等二线城市，还包括河北涿州、浙江嘉善这样的三四线城市。
关键词：
富途证券
在过去不到一个月里，内地有近二十个市区县相继出台或升级了房地产的限购措施，既包括北京、广州等一线城市，也有南京、杭州、青岛等二线城市，还包括河北涿州、浙江嘉善这样的三四线城市。那么，楼市调控到底会走向何方？
当分析北京和广州的调控措施，我们会非常清晰的看到，从上海到深圳，从北京再到广州，“认房又认贷”的双认措施已经在四大一线城市全面实施，政策工具有高度的趋同性。在对一线城市调控的同时，环一线周边城市逐步构筑起一个限购圈。
以北京为例，3月份以来，河北涿州、保定涞水、张家口崇礼、石家庄等四城都相继限购，环上海的浙江嘉善地区也出现了限购，反映出京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大，调控也必然从一线城市、二线城市，向三四线城市扩展。
此外，一些楼市过热的城市，比如南京、郑州，都进一步收紧了调控措施，或者说升级了调控手段。
从目前情况来看，三四线城市中，其实同时存在着去库存和控房价两个矛盾，所以在这些城市的调控中，按照稳中求进的主基调，选择在中心城区稳步推进限购，而在周边地区相对宽松的策略。
从本轮调控措施来看，主要是针对非户籍人口的购房资格做出了进一步收紧。为应对北京、广州等地二手房涨幅超过新房，甚至出现倒挂现象，本轮调控的重点就放在了二手房市场。
但笔者认为，按照目前的调控方案来看，最终的效果可能会出现反覆。首先，往往会出现调控之初，房价上涨的势头得到一定程度的遏制，但市场一旦适应以后，就会再次上涨，几乎不太可能出现房价回调的局面。其次，会出现比较明显的外溢现象，环一线周边区域的调控压力会大大增强，使得三四线城市面临调控两难的悖论中。
房产税或加速出台
于是，面对房价上涨的压力，地方政府落实楼市调控的任务越来越艰巨。所谓“环比不增长”成为地方调控的主要目标，但限于现实条件，地方政府只能在自己能够控制的户籍、社保、首付成数等方面进行调控，而在牵涉到长效机制的金融、税收、土地政策等方面，就必须从国家层面去尽快理顺相关的法律法规政策，特别是在加快住宅土地供应和房地产税推进这两个方面。
在加快住宅土地供应方面，笔者觉得无论是中央还是地方，可发挥的空间十分有限，因为在一线与环一线城市，土地的供应量在逐年减少，所以可能最后唯一能起实质性作用的方法，还是房地产税的推出。从立法程序来看，房产税已经列入了五年立法的规划。
未来如果房价的涨势继续难以控制，不排除加速出台的可能。然而，房地产税的出台会不会形成对购买者的二次压力，这里也是见仁见智。
总之，笔者个人觉得本轮房产调控所实施的方案，短期作用大于长期作用，可能还是需要以时间来换空间。
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